房地产土地增值论文范文2篇

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　　摘要：土地增值税是房地产企业项目投资财务管理中一项重要税务内容，在影响着企业投资项目能否顺利进行的同时，也影响投资项目所带来的经济回报率，则面对税务政策的不断变化，加强对土地增值税的纳税筹划或者降低纳税成本。本文将以房地产企业发展中土地增值税纳税为主要内容，结合实际企业纳税情况和问题，详细阐述房地产企业土地增值税纳税筹划中存在的各项误区，优化企业内部的财务税务管理水平，促进房地产企业项目的进一步发展。

　　关键词：房地产企业;土地增值税;纳税筹划;误区

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　　由于市场经济体制改革的不断推进，房地产开发企业也将面临严峻的挑战，企业开发项目税收筹划也逐渐变得重要起来，企业税收筹划的开展，可以有效降低企业的涉税成本，提升企业的经济管理质量和水平，从而促进企业实现最大化利润。下面文章主要针对我国房地产开发项目税收筹划进行详细研究，并且提出相应的改善建议，希望可以帮助房地产企业更好的发展。

　　随着我国经济市场的迅速发展，居民整体经济水平和消费能力也在不断提升，其中住宅作为居民日常生活的重要一部分，其被需求的市场量同样也是成倍增加，给予了房地产行业巨大的成长和发展空间的同时，各类税务种类的增加，尤其是最不可少的土地增值税，更是直接挑战和影响着房地产企业的财务管理和资金规划，因此，房地产企业需要对其项目投资和开发中土地增值税纳税筹划进行分析，展现各类筹划手段和筹划误区，优化企业的税务管理，提升整体企业的经济效益和知名度。

　　一、房地产企业土地增值税及其筹划必要性

　　土地增值税是房地产企业所面临的重要税务种类之一，其主要是对建筑项目所建设位置土地的使用权转让费用、土地上建设带来的经济效益以及房地产使用土地资源的费用整体的税务征收，保障国有资源的合理转让和合法经济效益获得，确保资源的合理性使用，而土地增值税的纳税筹划手段正是应对这一税务所产生的，在合法提前下，利用政策制度内容和变化，降低企业的税务数量压力，优化企业内部资源的科学化分布和使用，同时也有效减少企业出现偷税、漏税的问题，为居民生活提供优质的居住环境。

　　土地增值税是国家利用该项税收对房地产企业进行合理调控的一种有效手段。房地产企业应在税法允许为前提，从降低税基和税率两个角度为切入点，对企业的土地增值税进行纳税筹划，这种方式可以合理合法的调整收入额和扣除项目金额，这样做的必要性在于可以降低企业的增值税，从而使企业获得更大的税后利益，以此促进企业更长久有序的健康发展。

　　二、房地产企业土地增值税纳税筹划中存在的误区

　　随着各类土地增值税纳税筹划手段的不断应用，基于对税务政策的不够了解，各类筹划手段造成的误区也逐渐显现出来，造成房地产企业不仅无法减少税务，反而增加了更多的税务种类和数量。

　　(一)增加借款费用房地产企业土地增值税纳税筹划中最常见的误区就是增加了借款费用。房地产项目最基础的特征就是施工周期长、涉及流程众多，且所花费的人力与物力也是众多的，而这些都是需要大量施工资金进行支撑，但实际上，除了个别大型房地产企业外，其他企业都是需要向银行、融资机构等借助大量资金，依据国家标准这些资金应当归属于纳税费用中，但是实际土地增值税核算中，企业往往为了减少税务额度将其归于加计扣除基础，再依据相关的税务审核和处理，最终得到的土地增值税税务值明显减少，但是同时企业所面对税务风险也是巨大的，并且一旦借款费用数额超过一定数额时，还会额外增加土地增值税。

　　(二)扣除基数范围扩大土地增值税内容不仅仅包括国有土地资源的转让费、使用费，还包括着土地上建筑在建设过程中所产生的经济价值效益，则为了减少这些经济效益所带来的税务内容，一般房地产企业会将这些内容转化表面账务的形式，以达到分散建筑成本、收入效益基础的目的，从而实现有效降低土地增值税所涉及内容和其计算后的税额，但是在实际土地增值税计算中，这种筹划方案通过较低，即便经过审核顺利通过，后续的税务扣除基数也会增加，这是因为国家法律制度中，针对这些额外项目制定了一整套的审核方案，即便有效减少土地增值税，却也增加其他的税务种类和数额[1]。

　　(三)错过清算机会由于房地产项目自身存在的多变性、周期长等特点，造成在项目施工期间很有可能存在土地归属于转让、成本开发转化以及相关政策制度变化的不确定因素，则一般为了保障土地增值税最后结算的准确性和方便性，通常采用项目最后税务清算，部分房地产企业对纳税意识薄弱，往往常用延期最后清算来拖延税务数额，妄图以时间来将税务内容混乱即将大事化为小事，但是实际上，这种做法只会造成房地产企业面临更大的土地增值税税务内容，以及相应高程度、高压力的税务风险，且因为长时间不按时缴纳税务，企业资金使用被所得税占用，无法继续科学化规划纳税筹划方案，造成企业更大的经济损失。

　　三、如何纠正房地产企业土地增值税纳税筹划中存在的误区

　　(一)明确纳税筹划的内容

　　除了上文中三种房地产企业在土地增值税纳税筹划中常见的问题误区以外，纳税筹划中还容易在会计核算以及税收优惠政策方面出现漏洞，则进行纳税筹划时也要注意这两方面。第一，会计核算内容。房地产项目涉及的开发成本众多，依据使用目的和途径，一般分为土地征用及拆迁补偿费等，而这些内容都同土地增值税相关联，一旦出现巨大的变动就会造成企业经济损失，则需要企业提前对各项内容信息数据进行会计核算审核，并同前几个季度或前几个房地产项目开发成本信息数据进行比对，确保税务信息内容整体稳定性，减少因为额外核算造成的土地增值税的提升。第二，优惠政策确认和叠加。为了更好促进房地产企业主动进行纳税活动，政府应对土地增值税也颁布一系列的优惠制度和政策，但是这些优惠政策并不是随意使用和组合的，则进行纳税筹划之前，需要对政策使用条件进行确认，避免出现无效叠加和错误叠加，不仅增加了土地增值税的税务数量，还违反了国家税务相关法律内容，影响企业的正常运行[2]。

　　(二)选择适当的扣除方法

　　房地产企业在房地产开发过程中所产生的开发费用，主要是销售费用、财务费用以及管理费用。依照我国相关法律条例，房地产企业领导人员可以向当地国土机关出示金融机构所开具的房地产项目转让证明，相关部门就能根据实际情况进行扣除，但是扣除金额不能超过商业银行贷款利率。而其他开发费用则是依照土地支付价格以及本次房地产开发成本的5%予以扣除。对于不能进行转让的房地产项目或者是没有金融机构证明的房地产项目，需按照相关金额的10%予以扣除。房地产企业应根据企业自身真实情况，可以向企业员工集资或者向总公司借款等，使得企业财务费用中的利息支出，无形中增大土地增值税额。另外，一些公司在开发房地产项目时，该项目主要目的是为了解决职工住房问题，这时大多数房源已经被职工认购，且该公司的房地产销售金额要比房地产企业销售金额低，这样也土地增值税额也有所增加。

　　(三)提高财务人员专业素养

　　房地产企业对土地增值税实施纳税筹划的主要目的，就是为了减少企业纳税金额，提高企业经济效益，将企业财务利益实现最大化。为此，房地产企业财务人员应具备纳税意识，并在对土地增值税进行纳税筹划，严格依照我国相关法律法规实施财务管理，保证房地产企业能够长久稳定经营。这就需要房地产企业领导人员应定期让财务人员参加各类培训学习，强化财务人员法律意识，拥有正确的纳税理念，制定纳税筹划规范，促使房地产企业的财务工作能够有序开展。财务人员在进行土地增值税纳税筹划以前，要深入研究分析我国相关法律法规，依照企业自身实际情况，选择适合本企业发展的纳税筹划方法。财务人员纳税筹划时，应防止无意识逃税情况，严格遵守国家法律法规，确保科学合理的实施纳税规划[3]。

　　(四)加强与税务机关的沟通

　　前几年，房地产价格上涨十分迅猛，近期这种现象虽有所缓解，但在一线二线城市中，房价仍旧呈现出稳中有升的局面。为此国家颁布了一整套的措施来抑制房价走高现象。同时，由于市场经济的宏观调控，使土地增值税的政策也在随行就市的更新，对于这种现象，房地产企业相关管理者应与税务机关保持紧密沟通，以便第一时间掌握土地增值税收的动态信息，从而更好的配合税务机关进行土地增值税的缴纳。

　　(五)积极学习最新税务政策

　　土地增值税即转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物取得收入的单位和个人，对其转让房地产所取得的增值额进行增收一种税收。由于税务制度并不是一成不变的，它会随着市场经济的变化规律而进行变化。因此，房地产企业相关管理者在熟悉掌握基本税法的情况下，更应积极主动的对最新的税务政策进行学习了解，以便更好的为社会创造出企业应有的价值。

　　四、结语

　　土地增值税一直是房地产项目中一项重要的税务种类，其直接构成并决定着建筑工程的基础价值，且不同地区土地增值税不同，也是造成我国多数房地产项目价格偏高的因素之一，则房地产企业要明确合理运用纳税手段，能够有效减少土地增值税所带来的税务负担的重要性，积极主动同政策相关税务部门进行沟通和合作，时刻掌握政策变化情况，科学化规划税务管理内容和方案，杜绝各类纳税筹划误区的再次出现，最大程度利用有限资源提升项目价值和盈利能力，降低生产建设基础成本，强化房地产企业的综合能力。

　　参考文献

　　[1]杨一帆,安珂宇,王晓梅.房地产企业土地增值税纳税筹划分析——以YT地产为例[J].价值工程,2019(29).

　　[2]张小敏.房地产企业土地增值税纳税筹划及清算技巧探究[J].会计师,2019(14).

　　[3]廖诗娜.房地产企业全生命周期土地增值税纳税筹划管理[J].当代经济,2019(7).

篇(2)

　　摘要：房地产土地增值税是国家税收占比非常重要的一个板块，在进行土地增值税清算时需要根据国家政策以及地方相关法规进行税务清算‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。 在税务清算过程中，对于房地产扣除项目如何进行有效的审核，判断相关成本的支出是否合规，以及如何在清算过程中与被审计单位沟通是审核人员在清算中需要重点关注的内容‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。

　　关键词：土地增值税清算; 扣除项目; 审核程序; 协商

　　随着社会经济的不断发展，房地产产业纳税已经成为国家税收的重要组成部分，土地增值税清算的过程是以公平公正、合法合规的核算程序进行，一切都以合法合规为首要前提‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。 土地增值税税务清算以各个核算程序以及清算过程中的所需文件组成。 在清算过程中需要对各个环节严格把控，对数字具有高度敏感性以及时时刻刻保持职业怀疑，并在清算过程中不断发现问题、解决问题，实现对土地增值税清算的各个规定以及清算细节把握透彻。

　　土地增值税清算的大致流程如下：首先，通过转让房地产收入总额减去扣除项目合计算出增值额，其中扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目、代收费用等。 其次，根据增值额与扣除项目金额之比得出适用税率以及速算扣除系数。 最后，得出应缴土地增值税税额。 在以上每个核算环节都需要审核人员保持审慎以及怀疑的职业态度去对待，提高审计业务质量的同时，摸透土地增值税清算的各个要点，对整个清算环节层层把关。

　　一、清算之前的准备工作

　　在进行房地产土地增值税清算之前，要了解国家税务总局以及地方税务局对土地增值税的相关规定，特别是地方税务局针对地方税收的特点研究制定的地方政策以及税费征收管理实施办法、细则和规定。 补充国家税务总局下发规定，需要着重关注。 并及时与地方税务局工作人员进行沟通交流，摸清税收政策。 同时，为了提高审计效率，在进场之前要与被审计单位沟通协商，制订审计计划以及合理地调配相关人员; 确定审计范围以及审计方向; 并把需要的资料清单提前提供给相关负责部门，从而有助于后续工作的顺利开展。

　　二、转让房地产收入

　　房地产收入存在低估审计风险，对于收入需要根据被审计单位所提供的销售合同，统计销售台账，其中着重核对购买方的姓名、房屋单元号、销售金额、房屋面积等; 对于存在销售金额明显低于同户型水平的购买方进行统计，核实原因，是否符合规定。 若被审计单位提供销售台账，根据所提供的销售台账与销售合同实施检查程序。 此外，对相关收入科目及往来实施细节进行测试。 目的是为了检查收入的真实性及完整性。 对记账凭证的后附原件，例如银行回单以及款项往来之间进行核对。 购买方是拆迁户，需要重点关注是否有抵减收入的现象; 作为拆迁补偿款、拆迁过渡费应计入开放成本——土地征用及拆迁补偿款中，而不能作为销售收入抵减额。 对于拆迁户存在特殊情况，应及时与被审计单位的财务人员或者负责部门及时沟通处理，防止出现账务核算错误。 对于收入查阅记账凭证，与根据销售合同统计的销售台账进行核查，以及凭证后附件的银行回单、收据、付款人与购买方、房款金额、预付款金额等，查看收入的真实性和完整性。 对于现场有关收入的查阅凭证的记录，扫描成电子文件分类归档。 后续与被审计单位沟通的过程中作为发现问题的审计证据，并支持审计报告。

　　三、扣除项目

　　房地产开发成本以及施工完工前所发生的房地产开发费用; 实际发生的支出应当取得合法凭证。 因此审核的主要内容是将扣除金额中不合规的支出以及未取得合法凭证从中扣除，并将扫描的电子凭证作为支持审计报告的审计证据归档在审计底稿中。

　　1.首先，选取开发成本——土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施配套费、公共配套设施费、开发间接费的样本量，具体样本量的选取是以成本中的大额支出作为重点审查。 其次，对于小额支出实施抽样检查程序，在实施程序的过程中，若抽样检查结果合规，且发票及凭证后附件审批手续齐全，并符合相关规定，可以减少样本量。 但检查结果存在较多不合规发票，以及很多支出未取得合法凭证，可根据实际情况增大样本量，完善审核程序。 审核程序并非一成不变，可在审核的过程中不断完善。 最后，还需要将房地产开发项目时期科目余额表金额与同时期的序时账金额进行核对，若存在金额不一致的情况，应与被审计单位财务人员沟通一致，并进行调整，同时将调整记录以及不一致的原因形成审计说明归档在审计底稿中。

　　2.各个开发成本科目执行程序如下。 土地征用及拆迁安置费：内容包括土地使用权、土地使用权出让金、契税、拆迁补偿款等。 在审计过程中，取得土地所支付的地价款复印件，核实取得地价款的文件中地理位置是否与该项目相关。 对于与政府合作的相关土地的取得，还需要查阅政府印发文件，以及相关审批手续是否齐全。 其中，对于拆迁补偿款项，应对被审计单位提供的资料、拆迁安置协议合同与记账凭证中所附附件拆迁安置协议明细表进行核对汇总。 安置协议汇总表后附件有银行转账回单以及收款人姓名，与拆迁安置协议中的名单进行一一核对，查阅是否与签收花名册或签收凭证一一对应。

　　建筑安装费用：是房地产开发成本中占比较大的板块。 对于该项成本的审计程序重点审核发生的费用是否与审计报告、工程结算、工程施工内容一致。 对于审核记账凭证后附件的具体的审核程序为：对于发票非本单位名称、机打发票不合规、定额发票填写不全、清单不规范、建筑业发票未按属地原则开票(必须是建筑工地所在区域，非区域内的进行扣除)、建筑发票备注栏无项目名称与地址的都属于不合规发票; 其次关注自供材发票，是否与决算报告中所包含材料重复入账，存在多计成本的风险; 必要时可以申请审计专家协助，对工程类相关资料进行审核，是否存在人工、材料费用等不合理支出。 若相关费用超出定额部分或有不合理现象，还可以通过比较同期同规模的房地产开发建筑工程费的支出作为参考依据，后期对存在异常支出部分与被审计单位沟通查明原因。 并将审核过程中所发现的不合规的支出统计出来，核算出成本审减额以及最后审定额作为清算依据。

　　公共设施配套费：主要根据记账凭证后附件税务发票合规性，执行细节测试及实质性分析程序。 公共设施配套费的界定是否准确，是否真实发生，有无预提的情况。

　　开发间接费：包含工资、办公费、福利费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。 由于包含的费用较多，因此在执行开发间接费的审计程序时，要关注费用的分类问题，比如是否存在多计开发间接费、将房地产开发费用计入开发间接费的风险; 对于需要扣除的费用从开发间接费的序时账中扣除，扣除的款项统计表中并与记账凭证进行单项抽查。 若被审计单位开发间接费记账混乱，着重关注开发间接费中是否包含与开发项目无关的管理费用，例如属于企业内部的管理费用、财务费用计入开发成本中，并对计价和分摊上存在问题的进行调整。

　　前期工程费：对于存在多个项目共同发生的前期工程费，检查分摊是否合理、真实。

　　此外，根据房屋实测报告面积数据为准，统计该项目的使用土地面积、总建筑面积、不可售面积、可售建筑面积、已售与未售面积。 统计面积是为了合理分摊与该项目有关的成本。 房地产企业可能会同时开发多个项目，对于项目成本并未按照各个相关的成本核算计量，而是统一归入到同一时期的开发成本中‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。 因此在进行相关成本的分配时，需要根据面积的占比进行。

　　四、清算结果的沟通

　　在完成增值税清算后，确认各个审计人员所保存的资料及支持审计报告的审计证据，确保审计证据的完整性以及各个衔接部分未有缺失。 对于清算结果，可与被审计单位的相关财务人员进行沟通协商，是否存在特殊情况; 并通过沟通了解的情况发现新的问题，进而实施进一步的审核程序，完善该项清算审核业务质量。 对于沟通过程中有歧义的部分，可以向地方税务局询问相关税务规定，按照国家税务总局以及地方税务局实施细则等相关规定处理问题。 一切按照合法合规程序清算纳税额度是首要目标，在不违反以上规定的前提下，可根据被审计单位的实际情况再做调整，帮助其顺利开展增值税清算工作。

　　对于委托方是税务局的第三方会计机构，在与房地产公司沟通结果之前，首先与税务局沟通清算结果，是否符合税收比率，测算结果与以往或同期相同规模的房地产项目配比是否存在大的波动。 在比较的同时，要考虑房地产的地理位置、开发时间点、预售时间点等影响房地产收入的因素。 若明显高于或低于税收比率，检查审计程序以及数据是否有误，或者是否存在未按税收规定处理的情况。

　　五、结语

　　房地产土地增值税清算是一个不断完善的过程，清算过程要以财务资料为主，与相关财务人员的沟通过程为辅进行审核。 数据与数据的关联性，以及收入成本的配比原则，都可以作为审核的思路。 土地增值税的计算过程是既定的，但实际清算情况却各不相同，因此在审核中，要从实际出发，根据国家政策以及地方相关法规进行税务清算。

　　作者：王莹