财务杠杆体系对房地产行业起到的作用

　　当前我国房地产行业仍然没有建立有效的财务杠杆系数控制制度，控制基础较为薄弱，渠道比较单一，难以抵抗风险，为此下面文章主要从我国房地产行业财务杠杆的实际运用状况出发，根据房地产行业资本结构的特点和财务控制措施的现状，分析了房地产行业不同阶段财务杠杆发挥的作用，探讨了房地产行业在运用财务杠杆上存在的缺陷，从存在的问题上，有针对性地提出了完善房地产行业财务杠杆运用的措施。

　　关键词：房地产行业,财务杠杆,应用

　　随着全球企业融资模式的多元化和我国市场经济的加速发展，举债经营的财务策略被我国许多企业运用。然而我国大部分企业缺乏合理的财务杠杆规划机制。因此，如何合理地应用财务杠杆增加企业的效益，同时控制财务风险成为房地产行业研究中的重要课题。

　　一、国内外研究综述

　　(一)国外研究现状

　　早先由美国经济学家Modiglian和Miller(1958)发表的《资本结构、公司财务与资本》一文中提出MM理论，即企业价值与企业是否负债无关，不存在最佳资本结构的问题。IL-WoonKim在发表的《关于财务杠杆对公司股东的信息含量的实证研究》一文中提出：在一些公司里，财务杠杆和普通股每股市值呈负相关关系，而在另一些公司里两者则呈现正相关关系。

　　(二)国内研究现状

　　较早就开始研究这一问题的学者张鸣在其重要文献《财务杠杆效应研究》中就证明了财务杠杆的正负作用，并在此基础上提出了合理有效的对策。邵希娟、崔毅在《企业风险与杠杆效应》一文中指出，企业经营者可以通过财务杠杆来了解企业财务风险，也可以在决策中利用财务杠杆对企业所承受的风险进行管理控制，取得财务杠杆利益。刘名旭、代娜选取了2004—2006年在沪深两市A股上市的房地产行业公司作为研究对象。提出房地产上市公司的杠杆值不是很合理,财务杠杆较小，房地产上市公司在进行杠杆管理时，更偏重于风险因素考虑，并没有同时兼顾风险控制和杠杆效应。

　　二、财务杠杆的影响因素及作用

　　(一)财务杠杆的基本概念

　　财务杠杆是企业进行财务管理的一种手段，它是由于优先股股利和固定负债利息的存在，使得息税前利润变动幅度小于普通股每股收益的变动幅度的现象。这种理论认为财务杠杆是企业在进行资本结构决策时，对债务筹资的利用，以实现综合成本最低，企业价值最高。

　　(二)财务杠杆的影响因素

　　1.息税前利润率。

　　由财务杠杆系数的计算公式可知，在其他因素不变的情况下，息税前利润率与财务杠杆系数呈负相关。因此要控制企业收支性财务风险就要努力提高企业盈利能力，提高息税前利润率。

　　2.资产负债利息率。

　　由财务杠杆系数的推导式可知，在企业息税前利润率与负债比率不变的情况下，企业负债利息率与财务杠杆系数呈正相关。同时，负债利息率与权益资本收益率又是呈负相关的。

　　3.资本结构。

　　资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例，它在很大程度上决定着企业的再融资和偿债能力，决定了企业未来的盈利水平。当息税前利润率大于负债利息率时，负债比率对权益资本收益率表现为积极的正面影响。

　　(三)财务杠杆带来的效应

　　1.财务杠杆带来的积极效应。

　　财务杠杆的积极效应就是财务杠杆的节税效应，即负债利息从税前利润中扣除而减少所得税的缴纳以降低企业综合资本成本等作用的效应。财务杠杆带来的积极效应主要有这三个方面：利息抵税效应;债券的持有者对企业的现金流量有索取权;负债经营减少了股东和管理者之间的冲突。

　　2.财务杠杆带来的消极效应。

　　有利益就一定有风险，财务杠杆消极效应是指没有合理使用财务杠杆而使企业权益资本利润率大幅下降甚至导致企业破产。这里的财务杠杆消极效应就是使用财务杠杆而给企业带来的风险，只要有负债经营就会有一定的财务风险，从而增加给企业带来损失的机会。财务杠杆的消极效应主要有这两个方面：持续增长的负债会引起财务成本危机;过度的负债会引起债权人和股东之间的冲突。

　　三、财务杠杆在房地产行业中的运用

　　(一)我国房地产行业发展概述

　　我国的房地产行业是跟随着市场经济改革逐渐发展起来的，作为国民经济的新增长点，房地产行业的开发投资对国民经济的增长有很大的贡献。房地产行业属于典型的资本密集型行业，占用资金量大，所以它在国民经济中的地位比较高，属于先导性产业。自2000年以来，我国房地产行业的发展状况主要表现为：房地产投资规模增长迅速，占国内生产总值的比重也是逐年增加;商品房的销售额增长迅速，房价也增长过快。

　　(二)财务杠杆在房地产行业运用中存在的问题

　　1.负债经营过度，滥用财务杠杆。

　　由于房地产行业是一个典型的投资周期较长、资本高度密集、具有周期性的行业，其最重要的一个财务特征就是对负债的需求和对融资的依赖。因此整个房地产行业在发展过程中都是运用负债经营的方式。一个房地产企业如若想要实现从一家中小型房地产公司到资产超过百亿元的房地产航母，负债经营的确在很大程度上支持了公司的发展。

　　但是，当公司成长到一定阶段，这种模式化的负债经营可能会给企业带来严重后果。从房地产行业的发展历程来看，无论是在初创期还是成长期、成熟期，房地产公司都过度依赖负债融资，滥用财务杠杆。关于负债经营，企业负有偿还本金的法定义务，如果此时企业通过负债融资的项目无法获得预期的收益或者企业的财务状况恶化时，企业的权益资本收益将大幅下降，企业将无法偿还其本金。其结果不仅影响企业的声誉，还将导致企业资金紧张，甚至导致企业破产。

　　2.负债结构过于单一，抗风险能力差。

　　大多数房地产企业都是通过向银行贷款进行投资规模巨大的项目投资，过度依赖银行借款，且都是以中短期银行借款为主，这就给企业的经营带来了较大的债务偿还风险。在选择融资渠道时病急乱投医，未能考虑到降低资金成本和借入资金的期限，也未能对不同期限的负债进行均衡安排，从而造成企业资金的负债结构过于单一，不能满足房地产行业所需投资开发资金相对其他行业期限较长的要求,提高了到期不能偿还债务的风险。从资金结构上来看，房地产企业对公司长期、中期和短期的借款未能实现合理搭配，中短期负债所占的比重较高，拆东墙补西墙，只考虑到借款没考虑到还款，未能实现融资的统筹安排，降低了公司的抗风险能力。

　　3.资产流动性差，过度“囤地”。

　　土地是房地产行业的根基，是房地产开发公司的利润来源，更是房地产开发公司长期发展的保证。土地的质量和数量直接影响着公司在房地产公开市场上的表现。因此，许多房地产公司都出现“囤地”的现象。然而过度“囤地”则会降低企业的资本成本和资金利用率，最重要的是导致企业资产流动性差，本身房地产存货的变现周期就长，变现能力差。公司又有很多长短期负债。

　　4.财务风险防范机制不健全。

　　财务风险是指企业财务结构不合理、融资不当使企业可能丧失偿债能力，以及由于使用债务资金而由权益资本承担的风险。当息税前利润下降时，因为财务杠杆的存在，财务风险会随着企业的财务杠杆系数的增大而数倍扩大。房地产的财务杠杆系数普遍都比较高，缺乏财务风险防范意识，财务风险防范机制不健全。

　　四、完善房地产行业运用财务杠杆的措施

　　(一)根据企业的自身状况和周围环境确定合理的负债规模

　　财务杠杆的存在依赖于负债的发生。各个公司需要根据自身状况，考虑企业的内外部环境因素的影响，做出一定的权衡预测，得到一个可以控制在一定范围并且可调整的资本结构。合理的负债规模从长期看，要符合公司的长期战略;从短期看，应该要与主营业务经营发展相匹配;从所处的地位看，应该要适应公司所处的筹资环境、经营环境等。总的来说，合理的负债规模就是以企业现金流量正常运转为前提，以实现企业股东利益最大化为基础，来配合企业战略的实施。

　　(二)优化资本结构，拓宽融资渠道

　　目前，我国房地产行业的融资渠道单一，多以银行贷款为途径。拓宽房地产行业的融资渠道不仅可以降低银行的风险，还可以增加房地产企业的资金来源途径。增加的房地产企业融资渠道可以发行企业债券;建立房地产企业信托基金;创办房地产行业投资基金;加快行业产品的证券化，通过股权融资来增加资金来源;等等。

　　(三)多种经营，分散财务风险

　　由于影响市场价值和利润的不良因素不可能对所有的资产同时都产生冲击，所以有多种房地产证券的投资者会比将所有资产都投入单一的房地产项目上的投资者的风险更小，获利的机会更稳定并且更大。分散投资时，如果资金来源不够，则可以与面临同样困境的其他房地产行业投资者联合起来，通过辛迪加的方式来筹集资金，共同达到规模经济。

　　房地产中的辛迪加，也就是投资者投入一部分资金，但由于没有经营管理权，相应的其法律责任也比较有限，而辛迪加的策划者有经营管理权，也要承担全部的责任。房地产企业还可以通过利用公寓、郊外办公花园、写字楼、饮食基地等混合经营的方式分散风险。

　　参考文献：

　　[1]张鸣.财务杠杆效应研究[J].财经研究，1998(5)：58-63.

　　[2]邵希娟，崔毅.企业风险与杠杆效应[J].山西大学学报(哲学社会科学版)，2000(4)：57-59.

　　推荐期刊：财经研究，(月刊)创刊于1956年，是由中华人民共和国教育部主管上海财经大学主办的面向国内外的综合性经济理论刊物。