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城市购房夹心阶层住房困境形成机制研究

时间:2022年07月19日 所属分类:经济论文 点击次数:

[ 摘要 ] 为深入剖析购房夹心阶层住房问题突出的原因,本文基于住房过滤理论,分别从市场失灵、政府保障失灵与租买选择理论出发,研究购房夹心阶层住房现实困境、制度困境与个人救济困境形成原因,阐述解决购房夹心阶层住房问题的紧迫性。研究表明,我国购房

  [ 摘要 ] 为深入剖析购房夹心阶层住房问题突出的原因,本文基于住房过滤理论,分别从市场失灵、政府保障失灵与租买选择理论出发,研究购房夹心阶层住房现实困境、制度困境与个人救济困境形成原因,阐述解决购房夹心阶层住房问题的紧迫性。研究表明,我国购房夹心阶层的现实困境源于城市房价收入比过高与住房价格分布不均衡 ;制度困境源于保障房供给异质化、住房保障制度不完善以及住房权在我国的异化 ;个人救济困境源于租售不同权以及租买选择机制的缺失。

  [ 关键词 ] 购房夹心阶层 ;市场失灵理论 ;租买选择理论

上海房地

  一、引言

  住房问题一直是社会聚焦的民生问题,2021 年 12 月11 日国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉吉吉指出,要加强居民基本住房保障,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。随着房地产市场与住房保障政策的发展,市场与保障之间一直存在空白地带,从而出现了既不享受住房保障又无法购买市场商品房的群体——“购房夹心阶层”,此类群体规模的大小直接决定住房市场问题的突出程度,但是此类群体的形成常常源于房价的上涨,有衡量此规模大小的指数,但是并未对其作细致的定性研究。国内外一直关注夹心阶层住房困境,在国外,住房保障政策以解决部分家庭的住房困难问题为目标(Barlow et al.,1994),只有考虑住房夹心层区域差异及住房需求,才能解决夹心阶层住房困难问题(Jonkman et al.,2015)。在国内,有学者将夹心层分为收入型、供给型与政策型,以明确市场夹心层与政策夹心层各自存在的问题(樊艳妮,2014)。

  之所以形成夹心层群体,是因为碎片化状态使得话语权逐渐丧失,他们的利益诉求被误读,导致制度安排与实际需求之间出现断裂(毛琪,2013)。另外,住房救助是属于社会救助还是属于社会福利的范畴问题,依旧未达成统一。本文分别基于市场失灵、政府失灵与租买选择理论,研究购房夹心阶层的现实困境、制度困境与个人救济困境。研究表明,城市房价上涨过快、房价分布不均衡导致购房夹心阶层的现实困境 ;保障性住房供给的异质化、保障制度缺乏灵活性以及住房权在我国的异化导致制度困境 ;租售不同权以及租买选择机制的缺失导致个人救济困境。

  二、基于市场失灵的现实困境

  (一)城市房价收入比过高

  房价收入比作为衡量房价水平与居民收入水平的指标,一直以来都能够反映当前某城市居民的购买能力,过高的房价收入比说明当地居民的支付能力极弱,不同地区的房价收入比展现了各地经济发展的不平衡。此外,房价收入比能够描述当地住房市场供求关系,宏观层面体现着房地产行业当期发展对国民经济的影响,微观层面体现着当下住房价格与收入之间的差距是否合理。《2021 年上半年百城高房价收入比》中的数据显示,房价收入比最高的是深圳市,高达 41.6,三亚与上海紧随其后。国际公认的房价收入比合理范围是 3-6,而我国的房价收入比远超此范围,说明我国购房问题亟待解决。

  其中,一、二线城市人口基数大,人口流入不断加大,导致住房需求旺盛,所以房价收入比高于合理区间是可以理解的,但是数值达到 30 以上,说明我国住房市场供给存在极大问题,市场内部购房夹心阶层无法通过个人力量承担购房支付,房地产相关政策有待完善。房价收入比的不断上升,显示房价的上涨远超收入的增加,而设定保障线依据的收入比例保持不变,这会不断增大市场失灵的程度。随着市场住房价格的上涨,城市房价曲线(以正态分布为例)向右移,商品房价格曲线的第五百分位 P 向右移到 P1,而保障性住房的价格则依据收入的变化由 P * 向右移动到 P *1 点,“购房夹心阶层”人群不断增大,加重市场失灵程度。

  (二)住房价格分布不均衡

  1. 城市价格分布相异。

  我国城市住房价格分布相异,但是基本趋势呈正态分布形式,以高房价为中心向周边辐射,房价逐步降低,到最后趋于平缓稳定,但是具体分布形式因城而异。例如上海、北京等一线城市,作为资源稀缺城市,资源分配高度不均,房价对区位因素很敏感,资源丰富的地区房价高涨,并且随时间推移,此地区会不断吸收高质量资源,从而进一步推高房价,呈现出顶峰绝对高、两边凹形骤降的情况。而在房价较为稳定的二、三线城市,资源分配相对平均,或由于地域面积较小,交通便利,资源辐射范围广而平均,房价的差距相对较小,并且不存在过多的资源吸附情况,因此,房价趋于正态分布形式。

  城市 A 的房价呈平缓正态分布,而城市 B 则对应房价较高、资源分配不均的城市,当两个城市住房价格中位数一致时,第五百分位的房价却相差甚远,城市 A 所对应的第五百分位房价为 A1,城市B 所对应的第五百分位房价为 B1,若相同保障线相同,城市 B 的购房夹心阶层规模远大于城市 A。

  2. 住房市场与土地的垄断性。

  目前,我国住房市场存在垄断供给的现象。政府对土地拥有绝对的所有权,对于土地资源的分配掌有主动权,但是地方政府为增加财政收入,保有自己在土地方面的绝对垄断地位,会放任土地价格扭曲,导致高房价出现。另外,政府谋求社会福利最大化会与追求利益最大化产生矛盾,造成资源配置扭曲,存在决策失误或徇私腐败等情况,进而激化房价的不断上涨。当土地供应被垄断,土地供应量即低于均衡土地供应量,土地供给曲线 SL 向右上方移动到 SL1,均衡地价由 PL 提高到 PL1,均衡土地增量由 QL 减少到 QL1,商品房供给量随之减少,当房地产市场出现供不应求的情况时,市场住房价格随之上升。

  由此可知,假设房地产市场处于常规发展状态时,土地的垄断会直接导致市场住房供应发生突变,偏离市场需求,供给量的下降导致价格的大幅上升。另外,房地产市场具有高度垄断性。房地产开发商在住房开发过程中需要大量的资金、实力,资金的获取需要良好的社会关系以及雄厚的经济实力,因此,在土地获取过程中,房地产商会经过层层筛选,从而增高房地产商的入市门槛。少量大型房地产企业占领住房市场,形成寡头经济。在住房定价上,各大房企捂盘惜售,等房价上涨达到峰值,扭曲市场价格,激化购房夹心阶层购房矛盾。

  3. 住房市场供给失衡。

  住房供给量失衡包括供不应求与供大于求两种情况。当住房供给量无法满足市场中购房者的需求时,购房者会哄抬房价的现象,并且将关注点转移到是否能买到住房而不是住房本身的质量、配套设施等条件,房地产开发商则会在此时选择提高房价以最大化自己的开发利润。在我国一线及新一线城市,此类现象较为普遍,住房的供给一直无法满足城市购房需求,土地资源的紧缺以及持续不断的需求热度,使住房价格居高不下,并保持上升趋势。尽管如此,城市内部依然一房难求,形成恶性循环。在三、四线城市中,大量的空置房以及滞销的房屋无人问津,城市住房供给量远大于城市住房需求,开发商从户型、质量等方面不断提高自身的供给优势,确实有利于房地产行业的良性竞争,但是过多的滞销房屋仍然是城市经济发展的一大拦路虎。住房市场供给结构失衡。住房市场供给存在结构性过剩与结构性短缺并存的情况。

  我国购房群体中基数较大的是刚需购房者,与他们相适配的住房应为户型较小、价格适中的经济型住房。但是房地产商为追求品牌效应或产品溢价,大量开发别墅、洋房等房型,满足高收入群体、改善性需求购房者,忽视刚性住房需求,一方面导致经济型住房供不应求,一方面又导致高端住房有价无市,住房的供给完全偏离正确方向,导致供给结构失衡。另外,当某区域内房价一直处于低位平稳的状态时,住房需求量也保持低位稳定,房价不会偏离既有轨道,一旦房价被刺激上涨,消费者购房需求便随之增加,无论是消费需求、投资需求还是投机需求,都会被激化,进而不断推动房价的上升,导致房价的发展路线离既定轨道越发遥远,从而形成房地产市场泡沫,引发住房市场供给结构失衡等一系列问题。

  三、基于政府保障失灵的制度困境

  (一)保障房供给异质化

  在关注城市购房夹心阶层群体这一社会问题之后,各大城市都出台了相关政策,试图解决此类群体的购房困境,例如共有产权住房的实践、人才安居的推出、精准保障的形式,多种保障性住房供给形式均在尝试阶段,但是各种在试保障性住房供给均具有较强的针对性、选择性,有失公允。住房供给逐渐步入歧路,用特殊的保障形式解决少量、特定的购房夹心阶层问题,虽然此形式可以满足少数购房夹心阶层群体住房需求,但是仍然无法缓解购房夹心阶层购房压力大这一社会问题。我国的保障性住房政策极具独立性,并没有形成清晰的分层保障供应体系,保障房供给渐渐变形,偏离了原来解决支付能力不足群体的住房问题这一根本目标,各保障政策之间是独立运行的,缺少桥梁搭建,缺乏衔接逻辑,导致保障效应低下。

  一直以来实行的“二分法”,易造成住房供给功能定位不清,所提供保障性住房无法准确定位其为基本保障还是扶持性住房,界定不清的问题易造成住房市场系统性欠缺,两个完全独立的住房系统之间缺乏衔接的桥梁与过渡媒介,供需矛盾进一步激化,形成“购房夹心阶层”。保障性住房供给的保障效应远未达到理想水平,保障群体具有强异质性,保障对象数量零落式增加,与供给形式、供给量的增加不成正比,保障房供给偏离原有目标轨道,保障性住房供给偏位以及异质化严重。

  (二)保障制度不完善

  1998 年 7 月国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出,逐步实行住房分配货币化,建立多层次城镇住房供应体系。至今,我国在住房保障制度方面进行了多次改革,但是尽管实现了城镇化的推进以及国民经济的提升,住房保障制度仍然无法有效解决不同收入阶层的住房问题,造成政府保障制度失灵的情况。政府失灵是政府在克服市场失灵或是市场缺陷过程中产生的。公共决策的缺陷导致政策效应偏离公共目标,公众政策执行效率低下、政策制定的不确定性以及时滞性,皆为政府失灵的表现,在保障性住房制度制定过程中也存在此类问题。

  1. 保障准入线设定不科学。住房保障收入线是判定申请者在某个时段、某个地区是否达到获得保障性住房资格的最低收入线水平。我国并没有统一规定保障收入线的测定方法,普遍以城镇最低生活保障线以及人均可支配收入作参照(按统计学五等分或七等分法),但是家庭收入的界定与审核缺乏科学的方式,无法准确判定一个家庭真实的收入情况与财产状况,某种程度上存在资源分配不公的可能性,导致“不该保障的人享受保障”的情况。另外,保障线一旦确定,极少加以更改,缺乏动态管理,未将居民、社会的实际需求以及政府的供给能力考虑在内,缺乏科学依据。保障性住房是为不具备住房支付能力的人所准备的,但是收入与财产状况是动态的,由于夹心阶层的独有特质,其收入的潜在增长性尚未纳入考虑,可能有的家庭可以从租赁保障转为购房保障,也可能有的家庭收入之高已不具备保障资格。一系列动态情况未有相关部门加以监管,导致保障资源的无效占用。

  2. 保障性住房政策滞后。我国住房保障制度的制定由国家政府主导,提供保障的主体同样是政府,目的是保障公民的基本住房权益,但是对于公民的住房权却尚未有明确的界定。住房权涉及社会公民个体能否普遍获得住房。从政府角度出发,如若政府能够提供足够的住房以满足社会普遍需求,那么可以认定为住房权得到了充分保障。从公民个体角度出发,个体已经拥有或有合理机会获得满足自身需求的住房,则可认定为住房权得到保障。

  主体不同,导致在落实保障的过程中,存在标准不统一、力度难以掌控、范围无法界定以及效果无法评判等问题,久而久之,会加剧社会矛盾。我国保障性住房供给一直难以满足需求的原因主要在于,政府对住房权的理解存在偏差。此外,住房保障制度涉及保障对象的确定与审查、保障形式的确定等项目,而国内保障目标定位并不明确,政府将住房保障政策也作为住房政策经济调节目标的一个补充部分,从而弱化了住房保障政策的社会目标,尤其是在提供公平住房机会方面,没有具体的政策目标,市场与保障相互独立,且二者之间并未相互衔接,存在断点,而断点的位置正是购房夹心阶层滋长的空间。

  (三)住房权在我国的异化

  住房权包括住房平等权、住房不受驱逐权、住房价格可承受权、住房适居权、住房融合权。在我国,住房权的理论与法律规定还有待进一步确认。实践中,若社会公民对实现自身住房权抱有期待,在发现社会住房权保障能力不足时,会将失望转化为对政府保障能力的质疑与抱怨,从而引发社会不满。我国住房权的实现障碍主要表现如下 :

  (1)社会共识尚未达成。住房权这一概念由国外引入,国外住房权的部分实现措施难以在我国落实,因国情不同和保障理念不同,须在保障的范围、保障线的设定、保障的方式等方面通过不断实践,检验适合我国的住房权实现标准。(2)政策法规不完善。中央政府的顶层设计缺乏宏观眼界,地方政府立法不完备,各职能部门之间的协调缺乏默契,对住房权没有明晰的概念,导致措施落实具有不确定性。(3)保障工作力度欠佳。我国改革开放以来,在住房保障方面做了大量的工作,每个阶段都会根据国民经济发展状况调整保障节奏以及形式,但是效果甚微,依然没有完全解决购房夹心阶层群体的住房问题,因此,住房保障的工作仍然有待加强。综上,住房权在我国尚未被纳入法律规定范畴,住房权的概念也尚无定论,部分声音认为住房权概念本身以及权责分配存在问题,难以在我国现有法律框架下运行,部分声音又认为住房权的救济能够解决住房问题,但是总会落入表象的争论,并未对实际问题提出有效的解决方案,导致住房困境一直存在,且愈演愈烈。

  四、基于租买选择的个人救济困境

  (一)租售不同权

  1.“租售同权”法律体系不健全。在市场经济背景下,住房成为一种投资商品。租房与购房者在社会福利与社会保障享受上皆存在千差万别,由此,构建租购并举的住房市场是住房市场改革的重要目标,以使租赁市场与购房市场达到平衡状态。国家“十三五”规划纲要明确指出,应深化住房体制改革,保障民生,建立租购并举的住房制度。实现“租售同权”,租房者不仅可以实现住房支付自由,还能够合法享受城市社会福利等各项权利,有利于促进社会公平,提高居民生活质量,实现城市可持续发展。 但是,我国租售同权措施缺少法律法规的支持与监督。法律法规的空白使得住房改革工作缺乏顶层设计,同时,缺少法律规范易造成市场混乱,房地产开发商、社会组织等皆难以严格执行住房改革的相关规定与政策。

  法律的不健全也容易使得租赁市场不作为、乱作为行为有机可乘。租售同权无法得到积极响应与落实,易引发中低收入群体的不满,从而激化社会矛盾,阻碍住房体制改革。仅针对租售同权提出相关建议与办法,无法从根源上消除租房者的顾虑。在一、二线城市,拥有住房的产权意味着可以拥有本市户口、享受城市相关公共服务,而租赁住房的居民没有产权,无法享受城市的社会保障服务,无法享受城市财富的增值。租房与购房所引发的贫富分化会持续加大,仅仅解决城市居民有房可住的问题,会忽视分享社会财富,实现共同富裕的目标。

  2. 租赁市场发展不规范。租赁市场不规范,市场秩序混乱,存在大量未经规范注册的租赁中介,私自提高租金、改造房屋、分割出租,最大限度地榨取承租人的利益。租赁双方权益不同,出租者在权利方面基本实现了最大化,因为其对房屋拥有所有的决定权、规划权,在定价方面可充分满足个人需求,在配套设施、合同签订等方面占据主动地位。而作为承租人,在租金不具备透明度时,只能选择接受,另外在转租或退租时时常会遇到被无理由扣留押金的情况,在选择室友或配套设施上也处于被动,权益无法得到保障。租赁缺乏安全感,租房面积较小,户型不符合个人需求,同租人陌生,无法保障个人生命安全,无法适应个人生活习惯。在经济发达的大城市,因为房价过高,租赁需求相对较大,但是因人口密集大,租房乱象众多,租赁房源紧缺,租赁者无法拥有稳定的租赁关系,缺乏城市归属感,因而产生购房需求。而在小城市,商品房库存量大,房屋空置率高,受就业机会少、教育医疗等配套服务落后影响,城市人口流出现象严重,住房租赁需求少之又少。

  (二)租买选择偏好明确家庭在不同生命阶段,根据收入以及需求选择购房或租赁。为实现收入效用最大化,消费者会根据住房属性、家庭属性、外部环境属性等进行租买选择。购房夹心阶层租买选择偏好受到各种因素影响,可分为三大类,分别是宏观因素、微观因素以及心理特征因素。宏观因素包括政策、社会因素等要素。税收、贷款、金融等政策以及住房保障制度在某种程度上会影响购房者的租买选择,而社会保险、公共服务设施以及社会福利资源则会直接影响购房成本。地区经济发展的水平也会直接影响租购选择,对于发展较好的城市,消费者会根据其个人经济水平以及个人职业规划等决定是否出于投资或刚需购买住房。微观因素包括相关经济变量、个体特征以及外部环境要素。房价收入比、租售比等指标的浮动会体现当前住房市场的租购情况。

  在个体特征方面,消费者的不同年龄阶段,不同的家庭结构、性别、职业、收入、学历等,皆会影响消费者的租购选择。外部环境因素包括住房本身、配套设施、配套服务、社区环境、教育资源分布等,这些也是作租买选择时要考虑的因素。心理特征因素包括社会地位认同感、投资偏好以及幸福感安全感等。租赁住房获得的社会地位认同较购房相对弱,住宅产权与幸福感显著相关,拥有产权者幸福感强于租房者,同时住宅能提升刚需消费者的安全感。消费者的投资偏好也决定了家庭是否为风险厌恶型,风险厌恶型更加倾向于购房以实现住房自有。综合租买选择偏好影响因素的分析可知,对比购房与租房,消费者更加倾向于购房,租买选择机制的缺失造成购房夹心阶层购房困难现象。

  五、结论

  城市房价收入比过高,房价的上涨远超收入的增加,而设定保障线依据的收入比例常年保持不变,不断增大市场失灵的程度。城市住房价格分布因城而异,尤其部分一线城市,房价呈现出顶峰绝对高、两边凹形骤降的情况,且住房市场、土地市场均存在严重的垄断现象,住房供给数量与结构皆失衡。通过对比各国住房保障政策,发现各国由于国情不同,保障原则、保障对象、保障形式相差甚远,政府与市场的定位与功能各不相同。我国的购房夹心阶层住房困境主要来源于保障制度缺乏针对性,保障性住房供给不均衡,保障机制不够完善,保障住房供应体系不够健全,保障性住房建设缺乏标准,保障政策缺乏灵活性。

  另外,由于对住房权的认识不足,以及住房权在我国的异化,对于购房夹心阶层是否应该得到保障、是否应该得到政府救济尚无定论,并且依本国的国情,完全依靠政府解决住房权的实现问题确实存在过多阻碍,但是我国一直在加快住房保障制度的完善步伐,开始注重从立法根本、保障原则出发探讨保障问题。通过分析购房夹心阶层租买选择偏好,总结个人救济困境形成原因。因“租售同权”法律制度不健全以及租赁市场发展不完善,再结合其他相关因素,消费者租买选择较为明确——购房,缺失选择机制。

  参考文献:

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  [5] 吴璟,郑思齐,刘洪玉.住房价格度量与住房价格指标体系研究述评 [J]. 经济问题探索 , 2007(10):71-76

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  选自期刊:住房保障 上海房地

  作者信息:席杨 吴翔华